房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段。2022年11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴大。

在市場偏冷的背景下，三季度以來，從中央到地方“穩(wěn)樓市”政策接連出臺。尤其是11月份以來，一系列針對民營房企的政策措施密集落地，意在緩解房企融資和債務(wù)壓力，釋放了監(jiān)管層對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。

在政策“組合拳”的支持下，專家普遍對未來房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升抱有偏積極的態(tài)度。談及房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉近日表示，今年以來，面對房地產(chǎn)市場調(diào)整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問題。各地區(qū)各部門堅持房住不炒，積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。

70城中房價下降城市繼續(xù)增多

從環(huán)比來看，一二三線城市商品住宅銷售價格均在下降，其中二線城市降幅加深。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

從同比來看，只有一線城市商品住宅銷售價格上漲，二三線城市價格均在下降，且同比降幅擴大。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.3%和3.2%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.9%和4.7%，降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。

另外，房價下降城市數(shù)量依然在增多。10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個;同比下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。

房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有所擴大

房地產(chǎn)開發(fā)投資情況印證了房地產(chǎn)市場偏冷這一現(xiàn)狀。 1至10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1至9月份擴大0.8個百分點。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，可能有兩個原因，一是施工進(jìn)度慢，1至10月份施工面積跌幅擴大，顯示開發(fā)商資金鏈緊張以及新增地塊進(jìn)入開工的節(jié)奏延緩;二是土地購置費計入開發(fā)投資的部分下降，這與去年下半年以來土地市場“降溫”有關(guān)。

植信投資研究院資深研究員馬泓提到，10月植信房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)較為明顯的反彈，尤其是房企融資困難的短板正在被逐漸修復(fù)，“保交樓”政策落地效果正在顯現(xiàn)，表明房地產(chǎn)投資短期下行壓力得以減弱。短期房企側(cè)重點主要聚焦在促銷售、保交樓和償還債務(wù)，因此土地購置可能相對偏弱。綜合來看，年內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)，房地產(chǎn)投資進(jìn)一步下行的空間較小。

另外，商品房銷售情況顯示，1至10月份，商品房銷售面積同比下降22.3%，與1至9月份基本持平;商品房銷售額下降26.1%，降幅比1至9月份收窄0.2個百分點，降幅連續(xù)5個月收窄。

房企到位資金降幅有所擴大，顯示融資壓力仍是房企面臨的主要困難之一。1至10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅較1至9月擴大0.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%;利用外資62億元，下降13.5%;自籌資金44856億元，下降14.8%;定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%;個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

近一段時間以來，人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部等部門出臺多項政策，比如推進(jìn)并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資、指導(dǎo)商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等，緩解房企流動性壓力和債務(wù)風(fēng)險。市場對于近期房企利好政策持有積極態(tài)度，認(rèn)為將發(fā)揮政策“組合拳”效果，提振房地產(chǎn)市場信心。

市場信心逐步修復(fù)

三季度以來，從中央到地方發(fā)布多項政策，包括階段性調(diào)整差別化住房信貸政策、下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、支持民營企業(yè)發(fā)債融資以及部分城市放松限購、限貸等，從供需兩端著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)恢復(fù)。

據(jù)統(tǒng)計，目前已經(jīng)有20余城商貸首套利率已低至4%以下。從保交樓的情況來看，全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。專家認(rèn)為，在市場信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門連續(xù)釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。

不過，受疫情等多重因素影響，目前房地產(chǎn)銷售低迷狀態(tài)仍待扭轉(zhuǎn)，這一問題也被市場廣泛關(guān)注。據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月份以來，重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。預(yù)計隨著相關(guān)政策持續(xù)落地，將帶動市場預(yù)期進(jìn)一步提升。尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。

“總的看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行壓力還在持續(xù)，下階段還是要堅持房住不炒的定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”付凌暉表示。

來源:金融時報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項目網(wǎng)