房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段。2022年11月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降,一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴大。
在市場偏冷的背景下,三季度以來,從中央到地方“穩(wěn)樓市”政策接連出臺。尤其是11月份以來,一系列針對民營房企的政策措施密集落地,意在緩解房企融資和債務(wù)壓力,釋放了監(jiān)管層對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。
在政策“組合拳”的支持下,專家普遍對未來房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升抱有偏積極的態(tài)度。談及房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉近日表示,今年以來,面對房地產(chǎn)市場調(diào)整下行,一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張,部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問題。各地區(qū)各部門堅持房住不炒,積極推進(jìn)因城施策,支持剛性和改善性合理住房需求,加大保交樓力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展,效果逐步顯現(xiàn)。
70城中房價下降城市繼續(xù)增多
從環(huán)比來看,一二三線城市商品住宅銷售價格均在下降,其中二線城市降幅加深。
10月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%,降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%,降幅均與上月相同。
從同比來看,只有一線城市商品住宅銷售價格上漲,二三線城市價格均在下降,且同比降幅擴大。
10月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.6%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲1.3%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.3%和3.2%,降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.9%和4.7%,降幅比上月分別擴大0.1個和0.2個百分點。
另外,房價下降城市數(shù)量依然在增多。10月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有58個和62個,比上月分別增加4個和1個;同比下降城市分別有51個和64個,比上月均增加1個。
房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有所擴大
房地產(chǎn)開發(fā)投資情況印證了房地產(chǎn)市場偏冷這一現(xiàn)狀。 1至10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元,同比下降8.8%,降幅較1至9月份擴大0.8個百分點。
對此,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為,可能有兩個原因,一是施工進(jìn)度慢,1至10月份施工面積跌幅擴大,顯示開發(fā)商資金鏈緊張以及新增地塊進(jìn)入開工的節(jié)奏延緩;二是土地購置費計入開發(fā)投資的部分下降,這與去年下半年以來土地市場“降溫”有關(guān)。
植信投資研究院資深研究員馬泓提到,10月植信房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)較為明顯的反彈,尤其是房企融資困難的短板正在被逐漸修復(fù),“保交樓”政策落地效果正在顯現(xiàn),表明房地產(chǎn)投資短期下行壓力得以減弱。短期房企側(cè)重點主要聚焦在促銷售、保交樓和償還債務(wù),因此土地購置可能相對偏弱。綜合來看,年內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn),房地產(chǎn)投資進(jìn)一步下行的空間較小。
另外,商品房銷售情況顯示,1至10月份,商品房銷售面積同比下降22.3%,與1至9月份基本持平;商品房銷售額下降26.1%,降幅比1至9月份收窄0.2個百分點,降幅連續(xù)5個月收窄。
房企到位資金降幅有所擴大,顯示融資壓力仍是房企面臨的主要困難之一。1至10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元,同比下降24.7%,降幅較1至9月擴大0.2個百分點。其中,國內(nèi)貸款14786億元,下降26.6%;利用外資62億元,下降13.5%;自籌資金44856億元,下降14.8%;定金及預(yù)收款41041億元,下降33.8%;個人按揭貸款20150億元,下降24.5%。
近一段時間以來,人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部等部門出臺多項政策,比如推進(jìn)并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資、指導(dǎo)商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等,緩解房企流動性壓力和債務(wù)風(fēng)險。市場對于近期房企利好政策持有積極態(tài)度,認(rèn)為將發(fā)揮政策“組合拳”效果,提振房地產(chǎn)市場信心。
市場信心逐步修復(fù)
三季度以來,從中央到地方發(fā)布多項政策,包括階段性調(diào)整差別化住房信貸政策、下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、支持民營企業(yè)發(fā)債融資以及部分城市放松限購、限貸等,從供需兩端著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)恢復(fù)。
據(jù)統(tǒng)計,目前已經(jīng)有20余城商貸首套利率已低至4%以下。從保交樓的情況來看,全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資保持較快增長,房屋竣工面積降幅收窄。專家認(rèn)為,在市場信心較為脆弱的當(dāng)下,監(jiān)管部門連續(xù)釋放重磅利好,核心城市優(yōu)化樓市政策,對修復(fù)市場信心將起到積極作用。
不過,受疫情等多重因素影響,目前房地產(chǎn)銷售低迷狀態(tài)仍待扭轉(zhuǎn),這一問題也被市場廣泛關(guān)注。據(jù)中指研究院監(jiān)測,11月份以來,重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上,購房者觀望情緒仍較重。預(yù)計隨著相關(guān)政策持續(xù)落地,將帶動市場預(yù)期進(jìn)一步提升。尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后,或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?,年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。
“總的看,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化,但是下行壓力還在持續(xù),下階段還是要堅持房住不炒的定位,積極推進(jìn)購租并舉,支持剛性和改善性住房需求,推動房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn),保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”付凌暉表示。
來源:金融時報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源:找項目網(wǎng)